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612-lawyer,一个律师的投资告白:如果房价下跌我在担

2020-08-11


台湾的房地产涨了好多年了,还会一直涨下去吗?这是我一直在观察的问题。
我大概三年没有买房子了,因为实在太贵了,找不到报酬率有4%的好物件可以买,所以我一直在等,如果房价降到买来出租投报率有4%,我就会再进场买进。
最近除了证所税的问题,政府也在讨论房屋实价课税,很多人都说,那会有很多投资客会把房子拿出来卖,房价就会下跌,真的会这样吗?不是“有个人”一直说房价太高,泡沫一破,房价就会跌,但讲了好多年也不见房价反转啊,我不去猜测房价何时下跌,但我要做好房价下跌的準备。
房价下跌要準备什幺?第一,要準备钱。也许你会说,废话!买房子当然要钱,那是不是房价跌越多买越多,没钱也可以借钱来买?错!!这就是我要你準备的第二件事,房价下跌要有正确的投资心态。
为甚幺不能跌越多买越多,举例来说:你用一百万自备款加上贷款二百万,买了一间三百万的房子,出租后每月租金一万二,拿来付房贷刚刚好,在房价上涨的时候,也许五年后这间房子就涨到五百万,光房价上涨就足够替你还清房贷。所以,你可以选择继续作收租金,让房客替你还房贷;或者选择把房子卖掉,得到价金五百万,因为房客已经替你还了五年大约四分之ㄧ的房贷,所以房贷只剩下一百五十万,也就是扣掉房贷你还可以实拿三百五十万。最初你只花了一百万,五年后拿三百五十万回来,这是房价赚租金也赚,难怪这些年大家趋之若鹜。
那如果房价下跌呢?一样你用一百万自备款加上贷款二百万,买了一间三百万的房子,出租后每月租金一万二,拿来付房贷刚刚好,但五年后房价只剩两百万,假设这时候你把房子卖掉,却只得到价金二百万,因为房客已经替你还了五年大约四分之ㄧ的房贷,所以房贷只剩下一百五十万,扣掉房贷你只能实拿五十万,最初你花了一百万,五年后只拿五十万回来,而且你算过没有?虽然房客替你还了五十万房贷,但房价竟然赔了一百万,这是赚了租金赔了房价,套句股票的术语叫赚了股息赔了价差,所以结论你倒赔了五十万。
那有人说啦,我不卖就好啦,继续收房租,让房客替我缴房贷。但既然房价是下跌的趋势,天知道二十年后等房客替你缴完房贷时,你的房价还剩下多少。
看了上面的内容你会知道,房价上涨时适合借钱买房子,但房价下跌就未必啦。
房价上涨的时候人人勇于买进,光房价上涨的价差还贷款都绰绰有余,但房价下跌就不是这样啰,卖掉不但要还贷款,还会侵蚀到你的本金,所以没人要买房子,当然啰,赔钱谁要买,日本现在就有这样的问题。
所以房价下跌固然出租投资报酬率比较高,但也要考虑房价的损失,适自己的经济能力,量力而为,进可攻退可守。千万不要跌越多买越多,没钱还借钱来买,当贷款、债务超过你经济能力的临界点,那买房子也是会被“断头”的。

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意见评论:原来房价下跌也不能一直买下去,会被断头的,要小心喔


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